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新生彩票是合法的吗-买房前的这些问题,务必清楚

2020-01-09 10:28:51 
内容提要:很多人只能知一而不知所有,这是这篇文章写作的目的,主要是解决近期很多人咨询的一些问题,还有更多问题的,可以在留言区进行留言。第二类是主打概念的网红片区,代表是前海、沙井、光明。问出这个问题的,往往是刚需。从位置上看,相比沙井,光明还不能称为南山的睡城,也不在我们说的就业中心的45分钟通行圈内,这是光明最大的问题。

新生彩票是合法的吗-买房前的这些问题,务必清楚

新生彩票是合法的吗,来源:大胡子说房

买房,遇到最常见的问题就是,买哪里?

很多人握着几百到上千万的资金,不想把现金留手里,想做一些投资,但对于选哪里开始犯了难。近期也收到很多粉丝的咨询,包括但不限于400万买哪里?龙华好还是坂田好?投资是选前海还是后海?坪山中心区会有暴击的机会吗?

很多人只能知一而不知所有,这是这篇文章写作的目的,主要是解决近期很多人咨询的一些问题,还有更多问题的,可以在留言区进行留言。

深圳是个多中心的城市,因此房价和环状城市不一样,会呈现出中心区最高,然后依次向外递减的规律。

所以我们有必要先梳理一下深圳楼市的基本面。

深圳的高端住宅区主要以深圳湾、宝中、红山、香蜜湖为代表,这里的均价普遍已经去到10万+。

第二类是主打概念的网红片区,代表是前海、沙井、光明。

第三类是原关内片区,比如罗湖、南山和福田的其他区域,这类区域的配套非常成熟,但开发基本完成,暴击机会不太大。

第四类是原关外比较偏僻且农民房厂房比较多的区域,以布吉、民治、横岗、坂田、观澜、福永、石岩、坑梓等地为代表。

这四类构成了深圳的楼市基本面,从单价来看,深圳房价的单价跨度在3-30万不等,总价最低在100万-2亿不等,在如此强大的价格分化下,在选筹过程中,我们会面临很多实际的问题。

比如400万应该买哪里?

问出这个问题的,往往是刚需。400万基本是深圳的上车价,但不是最低价,但这个价位能认真挑选的板块不多,尤其想要一步到位的3房,基本只有福永、龙华大浪、沙井、松岗、石岩、观澜、平湖、横岗、坪地、坑梓这一条远郊带状片区。

而怎么选这些片区,记住一点,刚需根据自己上班地点选择,没有必要在罗湖上班,还硬要买在福永沙井的。

但对于选筹精准的投资客来说,就要牢记地段论了,深圳楼盘的涨幅,决定于其自身所处的片区。

一个优质地段的劣等马也是可以跑赢劣质地段的优等马的。

所以牢记西>东,投资福永、沙井、松岗、沙井、大浪肯定优于坪地、坑梓、平湖这些片区。

龙华好还是坂田好?

这两个区域都离福田很近,可以说都是福田后花园,那这两个片区怎么选?

龙华有深圳北站商务区,坂田有坂雪岗科学城,从片区规划来看,二者都有远景规划,交通上也都已经有地铁覆盖,坂田还是5号线和10号线的双地铁覆盖,而且坂田还有华为,如何选,确实让人犯难。

那就从实际的案例来说说吧。

2014年,有两个朋友,一个以2.2万买了坂田,一个以2.3万买了龙华,如今龙华上塘、红山、梅林关二手房价格已经去到6-7万,而坂田的二手房均价是5.7万。

龙华二手房房价

坂田二手房房价

过去买龙华的,明显尝到的甜头较多。但目前两个片区房价已经不算低,如果这时候入手,哪个高位站岗的可能性大?我个人认为是坂田。

坂田没什么新盘供应,又只是一个街道级别,显然和龙华不是一个量级的较量。

而且坂田的gdp主要依靠华为,接盘支撑也是来自华为员工,但这点在这几年已经弱化了。

说起坂田,很多人会认为这是华为人、坂田人的坂田,而龙华是整个深圳的龙华,这就直接决定了接盘人群的数量和能力。

除此之外,坂田虽然地段不错,坂银隧道开通后,到福田非常方便,这也是它成为福田外溢的原因。

但依然存在硬伤,比如教育和商业配套,远比不上上塘、红山和民治。

所以只是在这两个片区选择,我的建议是龙华,但不建议是龙华老城,理由是很简单:透支、供应量大,基本面貌不好。

3年前我就去过坂田看过一个项目德润荣君府,当时新盘开盘均价已经在5字头,3年后,我又看了这个盘的二手房均价,5.7万。

600万是选龙华还是西丽

这个问题就非常立体,我的建议也是粗暴简单,西丽。

西丽其实一直是南山的房价洼地,我们之前说过,想寻找暴击板块,就要特别关注那些发展规划正起步的区域。

而西丽就是,南油、西丽之于南山,相对于福保之于福田,都是片区的洼地,而且都有中远期规划,虽然这些年对关内关外的概念开始模糊,但能买关内的肯定不买关外。

目前龙华老城的壹成中心均价去到6万,上塘的许多楼盘更是去到7万+,而红山板块依靠概念和学校,部分楼盘比如汇龙湾、金亨利首府已经去到10万+,这个价位其实能选到关内很多还不错的二手房了,实在没有必要选关外。

这也是地王金茂府销量不好的原因之一,10万+的豪宅,只有项目品质是不够的,地段和景观才是一个豪宅应有的标配。

西丽综合交通枢纽引入轨道线路汇总图

而西丽的二手房均价在6.9万,又是双地铁交汇,出行十分便利,而且还有西丽水库、塘朗山等生态资源,视野景观还是相当不错,附近又是大学城,高素质的居住人群,规划还有西丽高铁站、留仙洞总部基地,等规划落地,会有一轮涨幅。

投资选光明还是沙井

这一点应该是最多人问的问题之一,两者都是靠着概念起来的网红区域,现在是差不多的价格、差不多的远、差不多的规划,究竟哪个会有暴击的可能?

从长线来看,我选择光明。

光明相较于沙井,没有太多的工业厂房和农民房,更多是成片的土地,更适宜发展产业,而且光明目前已经有华星光电、光明云谷等一批百亿元以上的重点项目加速推进。

光明科学城的区位优势

关于光明的文章分析很多,大多数人都认为光明是下一个南山,但是这个迭代时间可能会很长。

当下光明的短板是人口未导入、配套未起来以及距离现在的南山cbd太远。

从位置上看,相比沙井,光明还不能称为南山的睡城,也不在我们说的就业中心的45分钟通行圈内,这是光明最大的问题。

但是等6号线和13号线开通后,光明的交通短板是可以补齐的。

在11号线开通后,沙井已经迎来一轮补涨,而下一轮补涨只能依靠大空港和海洋新城这种远期概念落地。

而相比之下,光明的补涨机会更多,除了地铁,还有光明科学城和凤凰城规划的落地,等人口导入和配套起来,又是一轮补涨,所以长远来看,光明更有潜力。

投资前海还是深圳湾后海

这个问题也有人问过,我的建议是考虑后海。

说深圳炒概念炒得最狠的区域,非前海莫属。我们都相信前海会落地,但我们不能确定何时,现在的前海,目之所及是成片的写字楼,但相关的配套都还未落地,但房价已经站在10万+,透支不敢说,但人气不旺是事实。

而且前海住宅供应非常稀缺,都是大户型产品,因此总价不低。

前段时间去调研,看了前海时代ceo公馆,小区环境特别好,特别舒服,密度也非常恰当,但却发现根本没有人。

一套标准的2房,租金只要8500元,重点是这套房子卖价已经是1200万。不知道业主千万的房子,租金还不过万是什么感受。

前海的价值在于规划兑现的那一刻,等企业入驻后,稀缺的住宅供应会成为抢手的香饽饽,有高净值人群的强大购买力支撑,前海住宅的流通性不会太差。

这是前海值得买入和长持的原因。但同等的价位,我认为后海的价值更为凸显,后海除了有总部基地之外,现在的配套已经非常完善,重点是还有稀缺的景观资源。

后海的一切现在都可以摸得着看得到,这里是深圳湾后海总部基地,很多企业已经在此办公,已经有高净值人群在此办公。

除此之外,这里还是豪宅的聚集地,可以享受面临海景、享受最奢华的城市资源,这也是深圳湾1号和恒裕滨城选择深圳湾的原因。

比起不确定的收益,我更建议选择看得见的回报。

深圳还有可暴击的板块吗?

这是投资客最关心的,哪个片区还是洼地,投资价值最高?

深圳房地产走到当下,已经没有便宜的筹码给你捡漏了,靠着概念透支的光明都已经去到5万+,距离南山1个半小时的龙岗大运,房价也去到5万+,离惠阳不远的坪山,中心区的房价也已经突破4万+,在这样的房价基本面上,没人敢说深圳还有洼地。

我们只能说深圳的基本面是上涨的,但是没人敢肯定这个片区未来的涨幅能超过100%,但确实可以在同等预算下,选择涨幅更有支撑力的片区。

这也是我们的价值,专业的事情交给专业的人来做,我们存在的价值就是帮你们找到涨幅更可观的区域。

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